Baux commerciaux : désormais la durée des baux dérogatoires successifs ne peut pas excéder 3 ans

Baux commerciaux : désormais la durée des baux dérogatoires successifs ne peut pas excéder 3 ans

Ls parties à un bail peuvent, si elles le souhaitent, déroger à l’application du statut des baux commerciaux pour mettre en place un bail dit « dérogatoire ». Avant la réforme des baux commerciaux par la loi Pinel de 2014, ces baux dérogatoires ne pouvaient durer plus de 2 ans.

Depuis 2014, l’article L.145-5 du code de commerce prévoit aujourd’hui que ces baux dérogatoires peuvent durer jusqu’à 3 ans.

Dans la pratique, certaines entreprises avait pris l’habitude avec leur bailleur de renouveler ces baux dérogatoires de façon ininterrompue, en renonçant expressément à chaque fois à l’application du statut des baux commerciaux. Ainsi, ces baux dérogatoires qui doivent en principe être de courte durée pouvaient perdurer sur des dizaines d’années.

La Cour de cassation avait, à plusieurs reprises, validé cette pratique. La Cour de cassation estimait en effet que le locataire pouvait, s’il le souhaitait, renoncer au statut (plus protecteur) des baux commerciaux, pour maintenir le statut (plus précaire) des baux dérogatoires, s’il en exprimait la volonté expresse.

C’est à cette jurisprudence que la Cour de cassation vient de mettre un terme par un arrêt du 22 octobre 2020 (n°19-20.443).

En l’espèce, les parties avaient été liées par une succession ininterrompue de baux dérogatoires pendant de nombreuses années, le preneur ayant renoncé à se prévaloir du statut des baux commerciaux à chaque renouvellement.

La Cour de cassation a requalifié les baux dérogatoires et les a soumis au régime des baux commerciaux en jugeant qu’une succession de baux dérogatoires ne pouvait pas durer plus de 3 ans (durée maximale d’un bail dérogatoire), quand bien même les parties renonçaient au bénéfice des baux commerciaux.

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