Bail commercial et covid-19 : une decision au fond exonère un magasin de prêt-à-porter de loyer pour la période du premier confinement

Le Tribunal Judiciaire de La Rochelle a rendu le 23 mars 2021 un jugement important (n° 20/02428) dans le cadre des affaires relatives aux loyers commerciaux en période de confinement.

Cette affaire concernait un magasin de prêt-à-porter et qui, contraint de supporter une fermeture pendant la période du premier confinement (16 mars 2020 au 11 mai 2020) a décidé de suspendre le paiement de ses loyers commerciaux pendant cette période.

Pour justifier sa position, le preneur à bail a invoqué les deux arguments devant le juge :

• • L’exception d’inexécution: l’argument consistait à faire valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance du local lui permettant d’exercer son activité de magasin de prêt-à-porter ;
• • La perte du local loué à la suite d’un cas fortuit entraînant la diminution du loyer : cet argument est fondé sur les dispositions de l’article 1722 du Code civil.

Le Tribunal Judiciaire de La Rochelle a écarté le premier argument, retenant un cas de force majeure, mais il a fait droit au second.

Dans son jugement, le Tribunal souligne que la perte du local loué peut être matérielle

Dans son jugement, le Tribunal souligne que la perte du local loué peut être matérielle (à la suite d’un incendie, par exemple) ou juridique. En l’occurrence, « la perte de la chose louée est établie lorsque le locataire est dans l’impossibilité de l’utiliser par suite de l’application d’une disposition légale intervenue en cours de bail », à savoir lesdécrets imposant la fermeture des commerces « non-essentiels ».

Le Tribunal retient ainsi qu’une décision administrative ordonnant la suspension de l’exploitation d’un commerce équivaut à la perte de la chose louée ; cette perte pouvant être partielle dès lors que la fermeture présente un caractère provisoire.

Ainsi, le juge a conclu que le locataire ne devait payer aucun loyer au bailleur sur la période du 16 mars au 11 mai 2020.

Cette décision est importante dans le cadre des différentes jurisprudences sur la question qui émergent actuellement des tribunaux dans toute la France. Le Tribunal Judiciaire de Paris avait retenue la même solution dans un arrêt du 20 janvier 2021 (n° 20/80923), toutefois le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle constitue la première décision au fond sur cette question.

Il faut également noter que le Tribunal Judiciaire de Strasbourg a rendu une décision contraire le 19 février 2021 (n°20/00552).

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